Negli ultimi anni, il panorama dei mutui in Italia ha subito scossoni significativi. Chi ha stipulato un finanziamento per l'acquisto della casa in un periodo di tassi ai minimi storici oggi osserva il mercato con curiosità, mentre chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile negli ultimi due o tre anni si è trovato spesso a fronteggiare rincari pesanti sulla rata mensile. La casa rimane il bene rifugio per eccellenza, ma il peso del debito contratto per acquistarla può variare drasticamente a seconda delle decisioni di politica monetaria e dell'andamento degli indici finanziari.
Di fronte a una rata che sembra erodere sempre più il reddito disponibile, molti mutuatari si pongono la fatidica domanda: sto pagando troppo? La risposta non è mai univoca, ma dipende da una serie di fattori che vanno analizzati con attenzione. Fortunatamente, il sistema bancario italiano offre uno strumento potente e gratuito per correggere il tiro: la surroga del mutuo, nota anche come portabilità. Capire quando attivarla e come sfruttarla al meglio è essenziale per chiunque voglia ottimizzare il proprio bilancio familiare.
Analisi del contesto: cosa sta succedendo ai tassi?
Per comprendere se la propria rata è "fuori mercato", bisogna prima guardare cosa accade fuori dalla propria banca. Dopo un periodo di tagli da parte della Banca Centrale Europea (BCE), il mercato sta iniziando a mostrare segnali di stabilizzazione e, in alcuni frangenti, di discesa. I tassi Euribor (che regolano i variabili) e gli indici Eurirs (riferimento per i fissi) fluttuano costantemente.
Attualmente, si sta verificando un’inversione di rotta per cui i tassi variabili offerti dalle banche per i nuovi mutui o per le surroghe sono tornati più competitivi rispetto ai tassi fissi attuali. Questo crea una finestra di opportunità interessante: chi ha stipulato un fisso nel periodo di picco massimo dei tassi di interesse, potrebbe assicurarsi un certo risparmio passando a un variabile più contenuto, anche in vista della stabilizzazione prevista nel prossimo periodo di medio termine.
Cos'è la surroga e perché è a costo zero
Introdotta con la Legge Bersani (n. 40/2007), la surroga permette di trasferire il proprio mutuo da una banca all'altra a costo zero. È fondamentale sottolineare l'aspetto della gratuità: per legge, il vecchio istituto non può opporsi al trasferimento né applicare penali o costi di chiusura. Il nuovo istituto, desideroso di acquisire il cliente, si fa carico delle spese notarili, di perizia e di istruttoria.
Con la surroga è possibile modificare quasi tutti i parametri del mutuo, tranne uno: l'importo del debito residuo. Non si può chiedere liquidità aggiuntiva (per quello serve la sostituzione, che però ha dei costi), ma si può intervenire su:
- La tipologia di tasso: passare da variabile a fisso, da fisso a variabile, o optare per un tasso misto o con cap.
- La durata del piano di ammortamento: è possibile allungare la durata per abbassare la rata mensile, oppure accorciarla per pagare meno interessi totali se la propria capacità di risparmio è aumentata.
- Lo spread: la percentuale di guadagno della banca che, sommata all'indice di riferimento, determina il tasso finito.
Quando conviene davvero surrogare?
Non tutte le surroghe portano un vantaggio tangibile. Per valutare la convenienza, bisogna considerare tre elementi chiave: il debito residuo, la durata residua e la differenza di tasso.
1. La fase del piano di ammortamento
In Italia, la quasi totalità dei mutui utilizza il piano di ammortamento alla francese. Questo sistema prevede che le rate iniziali siano composte prevalentemente da una quota interessi, mentre la quota capitale (che abbatte il debito) è minima. Man mano che il tempo passa, la proporzione si inverte. Di conseguenza, la surroga è molto conveniente nella prima metà della vita del mutuo, quando gli interessi da pagare sono ancora molti. Se mancano pochi anni alla fine del finanziamento, il vantaggio si assottiglia drasticamente, poiché la maggior parte degli interessi è già stata corrisposta alla vecchia banca e si sta rimborsando quasi solo il capitale prestato.
2. L'importo del debito residuo
Affinché una nuova banca accetti la surroga, l'operazione deve essere sostenibile anche per loro. Solitamente, gli istituti di credito sono restii a surrogare mutui con un debito residuo inferiore ai 50.000 o 60.000 euro. Al di sotto di queste cifre, i costi fissi che la banca deve sostenere (notaio, perizia, gestione) potrebbero superare il guadagno derivante dagli interessi futuri.
3. Il differenziale dei tassi
La regola empirica suggerisce che, per rendere l'operazione vantaggiosa, ci dovrebbe essere una differenza di almeno 0,50% - 1,00% tra il vecchio e il nuovo tasso (o TAEG). Tuttavia, in scenari di tassi volatili come quello attuale, anche differenze minori possono giustificare il passaggio, specialmente se l'obiettivo primario non è solo il risparmio matematico, ma la stabilità psicologica di passare da un variabile impazzito a un fisso sostenibile.
Strategie per abbattere la rata
Oltre alla pura riduzione del tasso di interesse, la surroga offre una leva potente: la rimodulazione della durata. Immaginiamo un mutuatario con un debito residuo di 100.000 euro e 15 anni ancora da pagare, con una rata diventata troppo pesante. Attraverso la surroga, potrebbe trovare una banca disposta a spalmare quel debito su 20 o 25 anni. Anche se il tasso di interesse rimanesse invariato (o scendesse di poco), l'allungamento del piano di ammortamento ridurrebbe drasticamente l'uscita mensile, restituendo ossigeno al bilancio familiare.
Ovviamente, allungare il mutuo significa pagare interessi per più tempo e quindi aumentare il costo totale del finanziamento, ma in periodi di difficoltà economica o di inflazione alta, la priorità è spesso la sostenibilità mensile ("cash flow") piuttosto che il risparmio assoluto sul lungo periodo.
Come valutare le offerte attuali
Il mercato dei mutui è estremamente concorrenziale e le banche aggiornano le loro offerte (spread e condizioni) mensilmente, se non settimanalmente. Rimanere ancorati alla propria banca per inerzia è l'errore più costoso che si possa commettere. Spesso, il proprio istituto non propone condizioni migliorative ai vecchi clienti (a meno che non si minacci esplicitamente di andarsene), mentre le banche concorrenti offrono tassi promozionali molto aggressivi per attirare nuovi mutuatari.
Verificare se il proprio tasso è fuori mercato richiede un'azione proattiva. Bisogna recuperare il proprio piano di ammortamento, verificare il tasso attuale (TAN e TAEG) e il debito residuo. Con questi dati alla mano, il passo successivo è guardarsi intorno. Gli strumenti digitali oggi permettono di simulare in pochi secondi quanto si risparmierebbe spostando il mutuo altrove.
Non serve recarsi fisicamente in dieci filiali diverse per ottenere dei preventivi. Il metodo più efficiente per avere una panoramica completa e immediata delle migliori opportunità di risparmio è utilizzare i comparatori online, che aggregano le proposte di decine di istituti di credito. Inserendo i dati del proprio finanziamento, è possibile visualizzare la differenza di rata e il risparmio totale sugli interessi. Se si desidera capire se è il momento giusto per cambiare, il consiglio è di fare un confronto su Facile.it, dove è possibile valutare gratuitamente le nuove offerte di surroga e trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze economiche.
Una volta individuata l'offerta migliore, la procedura è semplice. La nuova banca si occuperà di contattare la vecchia per il calcolo del debito residuo esatto e fisserà la data del rogito. Il mutuatario dovrà solo fornire la documentazione reddituale aggiornata (buste paga, CUD, 730) e i documenti dell'immobile. Ricordiamo che la valutazione della "solvibilità" viene effettuata nuovamente: la nuova banca verificherà che il rapporto rata/reddito sia sostenibile (solitamente non oltre il 30-35% del reddito netto mensile) e che non ci siano state segnalazioni negative nelle centrali rischi.
In un contesto economico in evoluzione, la surroga non è solo un diritto, ma uno strumento di gestione finanziaria attiva. Non subire passivamente le decisioni di politica monetaria, ma agire per proteggere i propri risparmi, è la chiave per vivere l'impegno del mutuo con maggiore serenità e consapevolezza.